집을 사면서 2억원을 대출받았다고 생각해보겠습니다.
금리는 연 3%, 상환기간은 30년입니다. 같은 금액을 같은 금리로 빌렸는데도 원리금균등상환을 선택하느냐, 원금균등상환을 선택하느냐에 따라 매달 내는 돈과 30년 동안 부담하는 총이자가 달라집니다.
처음 한 달만 비교하면 차이를 제대로 알기 어렵습니다. 그래서 이번에는 첫 달뿐 아니라 10년, 20년이 지났을 때 월 납입금과 이자, 남아 있는 원금까지 직접 계산해보겠습니다.
2억원을 연 3%로 30년 빌렸다고 가정해볼게요
두 방식을 비교하기 위해 조건은 동일하게 설정했습니다.
| 계산 조건 | 내용 |
|---|---|
| 대출원금 | 2억원 |
| 금리 | 연 3% |
| 상환기간 | 30년 |
| 상환횟수 | 360개월 |
| 금리 조건 | 30년 동안 연 3% 유지 가정 |
실제 대출은 고정금리인지 변동금리인지, 대출 실행일과 납부일이 언제인지, 금융회사가 어떤 방식으로 이자를 계산하는지 등에 따라 실제 금액에 차이가 생길 수 있습니다.
따라서 이번 계산은 두 상환방식의 차이를 이해하기 위한 예시입니다.
원리금균등상환은 매달 약 84만3천원을 냅니다
원리금균등상환은 원금과 이자를 합친 월 납입액이 전체 대출기간 동안 거의 일정하도록 계산하는 방식입니다.
2억원을 연 3%로 30년 동안 원리금균등상환하면 매달 약 84만3천원을 내게 됩니다.
그런데 여기서 알아둘 것이 있습니다.
매달 84만3천원을 똑같이 낸다고 해서 매달 같은 원금과 같은 이자를 내는 것은 아닙니다.
첫 달 약 84만3천원 가운데 이자는 약 50만원이고 원금은 약 34만3천원입니다.
처음에는 이자가 월 납입금의 절반 이상을 차지하는 셈입니다.
하지만 대출을 갚으면서 남은 원금이 줄어들면 이자도 감소합니다. 월 납입액 약 84만3천원은 그대로지만 그 안에서 이자가 차지하는 금액은 줄고 원금을 갚는 금액은 점점 늘어납니다.
10년이 지나도 84만원을 내지만 내용은 달라집니다
10년 동안 120번을 납부했다고 가정해보겠습니다.
120회차 월 납입금은 여전히 약 84만3천원입니다.
하지만 이때 이자는 약 38만1천원으로 줄어들고, 원금 상환액은 약 46만2천원으로 늘어납니다.
120회차 상환을 마친 뒤 남아 있는 대출원금은 약 1억5,204만원입니다.
처음 2억원을 빌렸으니 10년 동안 약 4,796만원의 원금을 갚은 셈입니다.
여기서 원리금균등상환의 특징이 잘 드러납니다.
30년 대출의 3분의 1인 10년을 갚았지만 원금이 정확히 3분의 1 줄어든 것은 아닙니다. 초기에는 월 납입액에서 이자가 차지하는 비중이 상대적으로 크기 때문입니다.
20년이 지나면 이자보다 원금을 훨씬 많이 갚습니다
이번에는 20년 동안 240번을 납부했다고 가정해보겠습니다.
월 납입액은 여전히 약 84만3천원입니다.
하지만 240회차에 내는 이자는 약 22만원까지 줄어듭니다.
반면 같은 달 갚는 원금은 약 62만3천원으로 늘어납니다.
240회차 상환 후 남은 원금은 약 8,732만원입니다.
첫 달에는 약 50만원이었던 월 이자가 20년 무렵에는 약 22만원까지 줄어든 것입니다.
그래서 원리금균등상환은 월 납입금만 보면 30년 동안 변화가 없어 보이지만 실제로는 안에서 원금과 이자의 비율이 계속 바뀌고 있습니다.
원금균등상환은 처음부터 원금을 빠르게 줄입니다
이번에는 같은 2억원을 원금균등상환으로 갚아보겠습니다.
원금균등상환은 2억원의 원금을 360개월로 똑같이 나눠 갚습니다.
매달 상환하는 원금은 약 55만6천원입니다.
첫 달에는 여기에 2억원에 대한 한 달 이자 약 50만원이 더해집니다.
따라서 첫 달 납입금은 약 105만6천원입니다.
원리금균등상환의 첫 달 약 84만3천원과 비교하면 약 21만원을 더 내야 합니다.
초기 부담은 확실히 원금균등상환이 큽니다.
하지만 매달 약 55만6천원의 원금을 계속 갚기 때문에 대출잔액이 빠르게 줄어듭니다.
원금균등은 10년 후 얼마나 줄어들까?
120회차를 기준으로 보면 그달 상환 전 남아 있는 원금은 약 1억3,389만원입니다.
이 원금에 대한 월 이자는 약 33만5천원이고 여기에 원금 약 55만6천원을 더하면 120회차 월 납입금은 약 89만원입니다.
120회차 상환을 마치면 남은 원금은 약 1억3,333만원입니다.
원리금균등상환은 같은 120회차 상환 후 약 1억5,204만원이 남아 있었습니다.
즉, 같은 2억원을 같은 금리로 빌렸어도 10년 뒤 남은 원금에서 약 1,870만원의 차이가 생깁니다.
원금균등상환의 이자가 더 빠르게 줄어드는 이유가 여기에 있습니다.
20년이 지나면 차이가 더 선명해집니다
240회차가 되면 원금균등상환의 그달 상환 전 원금은 약 6,722만원입니다.
월 이자는 약 16만8천원이고 원금 약 55만6천원을 더하면 월 납입금은 약 72만4천원입니다.
240회차를 모두 상환한 뒤 남은 원금은 약 6,667만원입니다.
같은 시점 원리금균등상환의 남은 원금은 약 8,732만원이었습니다.
약 2,065만원 차이입니다.
그리고 원금균등상환의 월 납입금은 처음 약 105만6천원에서 10년 무렵 약 89만원, 20년 무렵 약 72만원으로 계속 낮아집니다.
마지막 달에는 약 55만7천원 정도만 납부하게 됩니다.
첫 달부터 30년까지 놓고 보면 차이가 더 잘 보입니다
계산 결과를 한 번에 비교해보겠습니다.
| 시점 | 원리금균등 월 납입액 | 원금균등 월 납입액 |
|---|---|---|
| 첫 달 | 약 84.3만원 | 약 105.6만원 |
| 10년 무렵 | 약 84.3만원 | 약 89.0만원 |
| 20년 무렵 | 약 84.3만원 | 약 72.4만원 |
| 마지막 달 | 약 84.3만원 | 약 55.7만원 |
처음에는 원금균등상환의 부담이 약 21만원 더 큽니다.
하지만 시간이 지나면서 차이가 계속 좁아지고 어느 시점부터는 오히려 원금균등의 월 납입금이 원리금균등보다 적어집니다.
이 표만 보면 원금균등상환의 특징이 상당히 분명합니다.
처음 많이 내고 시간이 지날수록 적게 내는 방식입니다.
반면 원리금균등은 처음부터 끝까지 월 납입액을 비슷하게 유지하는 방식입니다.
남아 있는 대출원금도 비교해볼까요?
월 납입금뿐 아니라 남은 원금을 비교하면 두 방식의 차이가 더 잘 보입니다.
| 상환 후 시점 | 원리금균등 남은 원금 | 원금균등 남은 원금 |
|---|---|---|
| 10년 | 약 1억5,204만원 | 약 1억3,333만원 |
| 20년 | 약 8,732만원 | 약 6,667만원 |
| 30년 | 0원 | 0원 |
둘 다 30년이 되면 2억원을 모두 갚는 것은 같습니다.
차이는 그 과정입니다.
원금균등은 초반부터 원금을 더 빠르게 줄이고, 원리금균등은 월 납입 부담을 일정하게 유지하면서 상대적으로 천천히 원금을 줄여나갑니다.
결국 30년 동안 내는 총이자는 얼마나 차이 날까?
30년 전체를 계산하면 차이가 꽤 큽니다.
원리금균등상환의 총이자는 약 1억355만원입니다.
원금균등상환의 총이자는 약 9,025만원입니다.
차이는 약 1,330만원입니다.
| 구분 | 원리금균등 | 원금균등 |
|---|---|---|
| 대출원금 | 2억원 | 2억원 |
| 첫 달 납입액 | 약 84.3만원 | 약 105.6만원 |
| 30년 총이자 | 약 1억355만원 | 약 9,025만원 |
| 원금+이자 총액 | 약 3억355만원 | 약 2억9,025만원 |
| 총이자 차이 | 약 1,330만원 적음 |
왜 이런 차이가 생기는지는 이제 이해하기 쉽습니다.
금리가 달라서가 아닙니다.
원금균등상환이 초반부터 원금을 더 빠르게 줄이기 때문입니다.
대출이자는 남아 있는 원금을 기준으로 계산되므로 원금이 빨리 줄어들수록 이후에 발생하는 이자도 줄어듭니다.
총이자가 적다면 원금균등을 선택하는 게 무조건 좋을까?
여기서 총이자 1,330만원만 보고 결정하면 놓치는 부분이 있습니다.
첫 달을 다시 보겠습니다.
원리금균등은 약 84만3천원입니다.
원금균등은 약 105만6천원입니다.
매달 소득에서 대출 상환에 사용할 수 있는 돈이 90만원 정도인 가구라면 원금균등의 초기 월 납입금은 부담스러울 수 있습니다.
주택을 구입하면 대출만 갚는 것도 아닙니다. 관리비와 생활비가 있고 예상하지 못한 지출도 생길 수 있습니다.
반대로 초기에 100만원 이상의 상환액을 충분히 감당할 수 있고 장기간 대출을 유지한다면 원금을 빨리 줄여 총이자를 낮추는 방식에 관심을 가질 수 있습니다.
결국 선택 기준은 단순합니다.
처음부터 월 부담을 일정하게 유지하는 것이 중요한지, 초기 부담을 더 감수하고 장기적인 총이자를 줄이는 것이 중요한지를 비교해야 합니다.
30년 동안 금리가 정말 연 3%인 것은 아닙니다
이번 계산에서 꼭 기억해야 할 부분입니다.
연 3%는 두 상환방식을 정확히 비교하기 위해 고정한 가정입니다.
실제 주택담보대출에서는 금리 유형과 상품에 따라 대출기간 중 적용금리가 달라질 수 있습니다.
금리가 달라지면 월 납입액과 총이자도 달라집니다.
특히 2억원처럼 대출원금이 크고 30년처럼 기간이 길다면 작은 금리 차이도 오랜 기간 누적될 수 있습니다.
따라서 실제 대출을 결정할 때는 이번 계산 결과를 그대로 자신의 대출금액으로 생각하기보다 금융회사가 제시한 실제 금리와 상환방식을 넣어 다시 계산해보는 것이 좋습니다.
중간에 목돈을 갚는다면 결과는 또 달라집니다
30년 대출을 받았다고 해서 반드시 30년 동안 처음 계획대로만 상환하는 것은 아닙니다.
5년이나 10년 뒤 목돈이 생겨 대출원금 일부를 중도상환할 수도 있습니다.
원금을 미리 갚으면 이후 이자를 계산하는 대출잔액이 줄어들기 때문에 앞으로 부담하는 이자도 줄어들 수 있습니다.
다만 실제 대출상품에 따라 중도상환수수료가 발생할 수 있으므로 단순히 줄어드는 이자만 보고 결정해서는 안 됩니다.
이 부분은 상환방식에 따라 계산도 달라지기 때문에 별도의 중도상환 사례로 비교하는 것이 더 정확합니다.
2억원을 연 3%로 30년 빌린 이번 사례만 놓고 보면 원리금균등은 월 약 84만원을 일정하게 납부하는 대신 총이자가 더 많고, 원금균등은 첫 달 약 106만원으로 시작하는 대신 월 납입금과 이자가 계속 줄어들어 총이자가 약 1,330만원 적었습니다.
어떤 방식이 더 좋은지는 총이자 숫자 하나만으로 결정할 수 없습니다.
실제 대출을 알아보고 있다면 금리만 확인하지 말고 첫 달에 얼마를 내야 하는지, 10년 뒤 원금이 얼마나 남는지, 장기간 유지했을 때 총이자가 얼마인지까지 함께 비교해보는 것이 좋습니다.